Lập hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT) và lập dự án đầu tư là hai bước quan trọng trong quá trình triển khai một dự án. Việc đề xuất chủ trương đầu tư giúp xác định tính khả thi, sự phù hợp với quy hoạch và các lợi ích kinh tế – xã hội mà dự án mang lại. Sau khi được chấp thuận, bước tiếp theo là lập dự án đầu tư chi tiết, bao gồm các phương án tài chính, kỹ thuật và kế hoạch triển khai. Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp dự án được phê duyệt nhanh chóng mà còn đảm bảo tính pháp lý, hiệu quả và khả năng phát triển bền vững.
Bước 1: Giai đoạn chuẩn bị dự án: Để có thể là Chủ đầu tư dự án, trước hết nhà đầu tư cần sở hữu quỹ đất (nhận chuyển nhượng hoặc đang có quyền sử dụng đất/thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất); Biên vẽ trích đo hồ sơ kỹ thuật thửa đất; Phương án ý tưởng Quy hoạch, phương án mặt bẳng tổng thể; lập hồ sơ khảo sát địa hình; Khảo sát xây dựng; mục tiêu đầu tư, nội dung chính của dự án đầu tư; lập đồ án Quy hoạch 1/500 (có thể tiến hành sau khi được chấp thuận CTĐT; Sơ bộ tổng mức đầu tư dự án; phương án vốn và huy động các nguồn vốn (tính toán khả năng tăng vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và phương án huy động vốn vay tín dụng nếu cần thiết…); Lập hồ sơ báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM); Thỏa thuận kết nối về Hạ tầng cấp, thoát nước, cấp điện, giao thông, thông tin liên lạc, viện thông (nếu có); xin chấp thuận độ cao tĩnh không công trình; Lập hồ sơ Đề xuất chấp thuận CTĐT trình cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Điều 33 Luật đầu tư 2020.
- Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
- Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
- Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
- Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
Điều 32. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Trừ các dự án đầu tư quy định tạiĐiều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:
- Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;
- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
- Đối với dự án đầu tư quy định tại các điểm a, b và d khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tại Điều 31 Luật Đầu tư 2020, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 3 Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022 quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ như sau:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên;
Như vậy với dự án khu đô thị quy mô sử dụng đất dưới 300ha hoặc quy mô dân số dưới 50.000 người thuốc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh.
Tại Điều 11 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (đề xuất chấp thuận CTĐT):
Điều 11. Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
- Việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để xem xét, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 52 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 10 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14.
- Phương án thiết kế sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ, bao gồm các nội dung sau:
- Bản vẽ thiết kế sơ bộ gồm: sơ đồ vị trí, dự kiến địa điểm khu đất xây dựng; sơ bộ tổng mặt bằng của dự án hoặc sơ đồ hướng tuyến trong trường hợp công trình xây dựng theo tuyến; bản vẽ thể hiện giải pháp thiết kế sơ bộ công trình chính của dự án;
- Thuyết minh về quy mô, tính chất của dự án; hiện trạng, ranh giới khu đất; thuyết minh về sự phù hợp với quy hoạch (nếu có), kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án; thuyết minh về giải pháp thiết kế sơ bộ;
- Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ (nếu có).
- Việc lập sơ bộ tổng mức đầu tư của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi quy định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, trong đó, theo yêu cầu từng dự án, thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi còn phải có một số nội dung cụ thể như sau:
- Việc đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có) đối với trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận nhà đầu tư;
- Dự kiến sơ bộ diện tích đất trồng lúa, đất lâm nghiệp và các loại đất khác cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng (nếu có);
- Đối với dự án khu đô thị, nhà ở cần có thuyết minh việc triển khai dự án đầu tư đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn (nếu có); sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở; việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội và các ưu đãi (nếu có); sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong dự án và kết nối với hạ tầng ngoài phạm vi dự án đối với dự án khu đô thị.
Điều 13. Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng
- Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Xây dựng năm 2014được sửa đổi, bổ sung tại khoản 10 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14.
Điều 14. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
- Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 54 của Luật Xây dựng năm 2014được sửa đổi, bổ sung tại khoản 12 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14.
- Ngoài các quy định chung theo khoản 1 Điều này, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị còn phải thuyết minh rõ các nội dung sau:
- Sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng với các nội dung tại quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư được phê duyệt (nếu có);
- Tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; tỷ lệ, số lượng các loại nhà ở (biệt thự, liền kề, căn hộ chung cư); sự tương thích của số lượng các loại nhà ở với chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
- Việc thực hiện yêu cầu về nghĩa vụ, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Kế hoạch xây dựng và hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi khai thác nhà ở (nếu có), công trình hạ tầng xã hội và các công trình khác trong dự án; kế hoạch và danh mục các khu vực hoặc công trình và dịch vụ công ích sẽ bàn giao trong trường hợp có bàn giao cho Nhà nước.
- Trường hợp lập theo dự án thành phần hoặc theo giai đoạn thực hiện (phân kỳ đầu tư), tại Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án thành phần hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng theo giai đoạn thực hiện phải thuyết minh rõ các nội dung sau:
- Mục tiêu, quy mô, tiến độ thực hiện tổng thể của dự án;
- Mục tiêu, quy mô, tiến độ thực hiện dự án thành phần; việc đáp ứng điều kiện phân chia dự án thành phần theo quy định pháp luật; sự phù hợp của tiến độ thực hiện dự án thành phần với tiến độ tổng thể (trường hợp phân chia theo dự án thành phần);
- Phương án phân kỳ đầu tư đảm bảo tiến độ thực hiện tổng thể dự án, phù hợp với chủ trương đầu tư được phê duyệt (trường hợp phân kỳ đầu tư);
- Việc bảo đảm kết nối, vận hành toàn bộ dự án;
- Trường hợp lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định này còn phải nêu rõ danh mục, mục tiêu, quy mô, tiến độ thực hiện của các dự án thành phần còn lại; các giải pháp bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có) của toàn bộ dự án.
Bước 2: Giai đoạn thực hiện dự án (Sau khi hoàn chỉnh việc lập, trình, thẩm định phê duyệt dự án – Mục 1 Chương II Nghi định 175/2024/NĐ-CP): gồm các công việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; quyết toán hợp đồng xây dựng; giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng; các công việc cần thiết khác liên quan đến thực hiện dự án;
Bước 3: Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình; bàn giao công trình đưa vào sử dụng; bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan; giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng; các công việc cần thiết khác.
Lập hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đầu tư là quy trình quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai và thành công của dự án. Việc tuân thủ đúng các quy định pháp luật, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và rõ ràng sẽ giúp quá trình xét duyệt diễn ra thuận lợi, tránh rủi ro pháp lý. Nếu bạn đang có ý định đầu tư vào một dự án, hãy tìm hiểu kỹ các quy định mới nhất hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo dự án được triển khai hiệu quả và đúng quy định.
Hãy liên hệ với chũng tôi khi bạn cần và được tư vấn kỹ hơn.
- Thông tin liên hệ: Văn phòng: Tổ 8, Ấp 1, Xã Phước Bình, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai
- Hotline: 0898368868
- Email: nhadatdongnai@gmail.com
